Il est courant que dans le secteur de l’immobilier, les logements neufs soient plus onéreux que les logements anciens. En effet, on estime que le prix est 20% plus élevé en moyenne pour l’immobilier neuf dans la région d’Ile-de-France. Pourtant, il existe une ville qui échappe à cela. Montreuil, située dans le département de Seine-Saint-Denis, est une ville où l’ancien est plus cher que le neuf, à hauteur de 3%. Comment est le marché immobilier à Montreuil ? Quelles sont les particularités de la ville ?
Plan de l'article
Montreuil, une exception dans le marché immobilier
Sans compter les maisons individuelles, on compte en Ile-de-France que le prix de l’immobilier neuf s’élève à 6497/m². Cette moyenne concerne les villes qui accueillent plus de 60 000 habitants. D’après le baromètre du Laboratoire de l’Immobilier, ce chiffre est 20% plus élevé par rapport à celui de l’immobilier ancien. Montreuil fait donc figure d’exception en ayant des prix particulièrement attractifs dans l’immobilier neuf. LPI-SeLoger nous donne en ce sens quelques chiffres. Nous savons qu’un logement neuf situé à Montreuil a un prix moyen de 5755/m² alors qu’un logement ancien coûte 5976 euros par m².
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Montreuil est la seule ville en Ile-de-France dans cette situation. Cependant, la différence de prix que l’on constate entre l’ancien et le neuf diminue de plus en plus dans d’autres villes. Par exemple, l’écart dans la ville de Saint-Denis est de 8% et c’est l’une des villes les plus accessible financièrement en terme de logement neuf.
Selon BFM Immo, si une ville subit une forte demande de logement mais qu’elle n’est pas capable de fournir le nombre de logement suffisant, l’écart entre l’ancien et le neuf alors se réduit. Paris est évidemment propice à ce phénomène mais on connait ce type de zone tendue également à Issy-les-Moulineaux dans le département des Hauts-de-Seine. Les écarts sont respectivement de 14% et de 16%.
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Comment Montreuil peut avoir des logements neufs moins chers que de l’ancien ? La demande est si forte qu’il y a une escalade dans la hausse des prix. Une ville valorise par ailleurs ses logements accessibles par sa politique. Il faut être attentif cependant, les prix évoluent rapidement et il semble évident que l’immobilier neuf ne restera pas moins cher que l’immobilier ancien sur le long terme.
L’avantage d’acheter neuf à Montreuil
Un atout géographique
Montreuil est une ville qui possède plusieurs atouts pour qui cherche à investir dans l’immobilier. Limitrophe de Paris, Montreuil est facilement accessible par le périphérique et bien desservie. Grâce au métro, au bus et au train, vous pouvez facilement vous y rendre ou faire le trajet jusqu’à Paris.
Faisant partie du projet Grand Paris, Montreuil bénéficiera du rallongement de la ligne 11 du métro en 2022. Cette ville est en plus proche du parc de Vincennes et de grands centres commerciaux tels que l’on en trouve à Rosny-sous-Bois ou Noisy-le-Grand. Montreuil est donc une ville stratégiquement bien située.
Un atout économique
La ville de Montreuil connait une transformation urbaine importante. Si la gentrification accroît certaines inégalités au sein du département de la Seine-Saint-Denis, plusieurs projets en cours promettent une belle dynamique économique à venir. Les Jeux Olympiques en 2024 ou le Grand Paris Express sont des projets de grande envergure qui dynamiseront l’économie du département et réduiront la précarité.
De plus, la Seine-Saint-Denis a l’avantage d’avoir une importante hausse au niveau de l’emploi. En plus des emplois dans l’industrie, les emplois dans le tertiaire se sont beaucoup développés pour atteindre le pourcentage de 85%. De nombreuses entreprises s’installent dont des entreprises importantes telles que Simplon, Ubisoft ou encore la direction du Commercial d’Air France. Les commerces fleurissent et le centre commercial Grand Angle termine de proposer tout ce qu’il faut aux habitants.
Devenue populaire, Montreuil voit cohabiter plusieurs types de populations. Attirant de nouveaux habitants s’éloignant de Paris, Montreuil séduit par son ambiance et la vie culturelle qu’elle propose. Les cinémas, les théâtres, les musées et les salles de spectacle participent à enrichir la ville. Les parcs et les commerces de proximité rendent la vie quotidienne plus simple et plus agréable.
Investir à Montreuil : des opportunités à saisir
L’immobilier à Montreuil apparait comme un investissement intéressant. Sur les 10 ans passés, il a été observé que l’immobilier a gagné de la valeur. Côté sud de Montreuil, le montant est élevé avec 6000 euros/m² pour un logement moyen mais il faut savoir que les logements sont bien plus accessibles une fois que l’on s’éloigne un peu du métro. De manière générale, la ville est constituée de résidences principales et on dénombre peu d’investisseurs. Pourtant, il y a de nombreuses demandes de location. Les opportunités sont bien présentes à Montreuil. Si vous souhaitez investir dans cette ville, n’oubliez pas de prendre en compte l’extension de la ligne 11. La proximité du métro sera un avantage et une plus-value essentielle si vous louez à l’avenir un logement à proximité. Pour finir, sachez que la ville de Montreuil est éligible à la loi Pinel car elle fait partie de la zone Abis.
Les raisons de cette situation unique à Montreuil
La ville de Montreuil est une exception en Île-de-France car elle propose depuis quelques années des logements neufs moins chers que les logements anciens. Comment expliquer cette situation ? Plusieurs facteurs peuvent l’expliquer.
La mairie de Montreuil encourage la construction neuve d’appartements et propose des terrains constructibles aux promoteurs immobiliers pour qu’ils y construisent des logements neufs. Cette politique incitative permet aux promoteurs de bénéficier d’avantages fiscaux, comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui réduit considérablement leurs coûts d’emprunt et leur permettent ainsi de proposer des prix plus attractifs pour les futurs acquéreurs.
La ville a mis en place un dispositif visant à favoriser l’achat immobilier dans le neuf plutôt que dans l’ancien. Elle a instauré une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les nouveaux propriétaires pendant deux ans après l’acquisition du bien immobilier.
Une concurrence accrue entre promoteurs immobiliers
Cette politique municipale très favorable au secteur immobilier a entraîné une forte concurrence entre promoteurs immobiliers souhaitant s’établir dans la ville. Les différents projets ont permis aux habitants d’avoir accès à plusieurs offres concurrentielles, avec notamment des programmes alliant qualité architecturale et environnementale.
Cette concurrence a aussi permis de limiter l’inflation des prix, les promoteurs étant en concurrence pour proposer des logements neufs à des tarifs attractifs. Les constructeurs font ainsi preuve d’imagination pour proposer de nouvelles solutions innovantes dans le domaine du BTP avec notamment la construction de maisons modulaires ou encore la mise en place d’un système participatif permettant aux futurs acquéreurs de personnaliser leur logement selon leurs besoins et envies.
Un marché immobilier ancien très prisé
Montreuil est une ville qui séduit, attirant chaque année un nombre croissant d’investisseurs immobiliers souhaitant se constituer un patrimoine à proximité immédiate de Paris. Cette forte demande entraîne une inflation régulière des prix même si elle demeure moins élevée que dans certaines communes du sud-est parisien comme Vincennes ou Saint-Mandé.
Les acheteurs intéressés par l’immobilier ancien sont généralement prêts à payer plus cher pour avoir accès aux nombreux avantages offerts par cette charmante ville, tels que sa proximité avec les transports en commun (métro ligne) ou encore ses commerces de quartiers diversifiés. L’offre sur ce marché est limitée alors que la demande reste soutenue, faisant monter les prix constamment depuis ces dernières années. Montreuil offre-t-elle la rare opportunité sur le marché francilien d’accéder à un bien neuf parfaitement aménagé tout en restant abordable financièrement ?
Comment profiter de cette opportunité immobilière à Montreuil
Comment profiter de cette opportunité immobilière à Montreuil ?
Vous êtes tenté par l’achat d’un bien immobilier neuf à Montreuil ? Voici quelques conseils pour vous aider à concrétiser votre projet.
Faites un état des lieux du marché immobilier local
Avant toute chose, il faut se renseigner sur le marché immobilier local. Quelles sont les zones où les projets neufs sont en cours ? Quels sont les prix pratiqués dans la ville et ses alentours ? Pour cela, n’hésitez pas à consulter les annonces immobilières disponibles en ligne ou auprès des agences spécialisées présentes dans la ville.
Contactez un courtier en crédit immobilier
Afin d’obtenir une idée plus précise du budget nécessaire pour réaliser votre projet, il peut être judicieux de contacter un courtier en crédit immobilier. Celui-ci vous accompagnera dans vos démarches et vous aidera notamment à trouver l’emprunt qui correspond le mieux à votre situation financière personnelle. Les taux actuels restent historiquement bas alors que certains prêts ont été mis spécialement au point pour permettre aux particuliers d’accéder plus facilement au marché de l’immobilier neuf. Cela permettra aussi de connaître les frais annexes liés aux acquisitions immobilières comme la taxe foncière ou encore la rémunération du notaire.
Visitez plusieurs programmes immobiliers neufs
Une fois votre budget défini, il est temps de visiter les différents programmes immobiliers neufs proposés à Montreuil. N’hésitez pas à vous renseigner sur l’environnement du programme immobilier (commerces, écoles, transports en commun…) mais aussi d’exiger des informations sur la qualité de construction et le respect des normes écologiques en vigueur.
L’achat d’un bien immobilier neuf à Montreuil peut s’avérer être une excellente opportunité pour investir dans l’immobilier, qu’il s’agisse d’une acquisition personnelle ou locative. Il faut bien se renseigner sur le marché local et les différentes offres proposées, mais aussi faire appel aux professionnels aguerris du secteur afin que tout soit parfaitement maîtrisé lors de la concrétisation du projet.
